Vas a comprar un piso. Firmas las arras, pides la hipoteca, eliges notario… y nadie te ha dicho que ese inmueble tiene una hipoteca antigua sin cancelar, una obra ilegal en la terraza y tres años de cuotas de comunidad impagadas. Eso es exactamente lo que evita una due diligence inmobiliaria.
Es una auditoría legal, técnica, urbanística y fiscal que se hace antes de firmar. Una radiografía completa del inmueble para que no te lleves sorpresas después. Y sí: en operaciones inmobiliarias de cualquier tamaño, desde un piso en Málaga hasta una cartera de activos, es la diferencia entre una buena compra y un problema de años.
Dato clave: Comprar un inmueble sin due diligence es como comprar un coche sin pasar la ITV. La diferencia es que aquí el importe en juego es mucho mayor.
¿Qué riesgos detecta una due diligence inmobiliaria?
Estos son los problemas que aparecen cuando alguien compra sin asesoramiento previo:
- Cargas hipotecarias no canceladas — Hipotecas antiguas que siguen en el Registro y pasan al nuevo titular
- Embargos y anotaciones — Derivados de deudas del vendedor que gravan la finca
- Servidumbres ocultas — De paso, luces y vistas, acueducto… que limitan el uso del inmueble
- Discrepancias de superficie — La realidad física no coincide con lo que dice el Registro (metros, linderos, distribución)
- Infracciones urbanísticas — Obras sin licencia, edificaciones en suelo no urbanizable, incumplimiento del PGOU
- Deudas de comunidad — El comprador responde del año en curso y el anterior (art. 9.1.e LPH)
- Problemas de titularidad — Herencias no aceptadas, proindivisos, condiciones resolutorias vigentes
Cualquiera de estos problemas puede acabar en un juzgado. O peor: en la nulidad de la compraventa.
Due diligence legal: registro, cargas y titularidad
El análisis legal es el pilar de toda due diligence. Se estructura en tres verificaciones:
Nota simple vs. certificación registral
La nota simple del Registro de la Propiedad es lo primero que se pide. Incluye descripción de la finca, titularidad y cargas vigentes. Pero tiene un valor meramente informativo.
Para operaciones de mayor cuantía, se solicita una certificación registral: tiene valor probatorio pleno y refleja el historial completo de la finca, incluyendo cancelaciones y asientos anteriores.
Verificación de la titularidad
Hay que confirmar que quien vende es realmente el titular registral. Se comprueba:
- Coincidencia entre el titular registral y el vendedor (DNI/NIF, estado civil)
- Si el inmueble es de una sociedad, que el administrador tenga facultades para vender (Registro Mercantil)
- Proindivisos: si hay varios copropietarios, todos deben consentir la venta
- Si la vivienda es el domicilio conyugal, se necesita el consentimiento de ambos cónyuges (art. 1320 CC)
Análisis de cargas y gravámenes
Se identifican todas las cargas inscritas: hipotecas (importe, entidad, condiciones de cancelación), embargos (origen, cuantía, juzgado), servidumbres, condiciones resolutorias, derechos de tanteo y retracto (especialmente si hay arrendatarios) y usufructos.
Due diligence fiscal: impuestos y situación tributaria
La compraventa genera obligaciones fiscales que varían según la comunidad autónoma, el tipo de operación y las circunstancias del comprador.
Impuestos según el tipo de transmisión
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP | IVA (10%) + AJD |
| Andalucía | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
| Madrid | 6% | 10% IVA + 0,75% AJD |
| Cataluña | 10% | 10% IVA + 1,5% AJD |
Además, se analiza la plusvalía municipal (que paga el vendedor), gastos de notaría y registro, y las retenciones cuando el vendedor es no residente fiscal (3% del precio, art. 25.2 LIRNR).
También se verifica que el vendedor esté al corriente del IBI, porque las deudas por este impuesto tienen afección real sobre el inmueble durante los cuatro años anteriores.
Due diligence técnica: el estado real del inmueble
Un abogado detecta riesgos jurídicos. Pero los defectos constructivos requieren un profesional técnico (arquitecto o aparejador). La inspección técnica evalúa:
- Estructura: cimentación, pilares, forjados, cubierta
- Instalaciones: electricidad, fontanería, saneamiento, gas, climatización
- Humedades y filtraciones: causa frecuente de reclamación por vicios ocultos
- Certificado energético (CEE): obligatorio para vender o alquilar desde 2013
- ITE: obligatoria para edificios con más de 50 años en muchas localidades
Due diligence urbanística: licencias y normativa
La verificación urbanística confirma que el inmueble cumple con la normativa y que su uso está permitido:
- Calificación del suelo según el PGOU: urbano, urbanizable o no urbanizable
- Licencia de obras: que las reformas contaban con licencia y se ejecutaron conforme al proyecto
- Licencia de primera ocupación / cédula de habitabilidad: imprescindible para contratar suministros
- Certificado catastral: coincidencia entre descripción catastral y registral
- Situación fuera de ordenación: edificaciones legales en su día que ya no cumplen la normativa vigente
Compra sobre plano: riesgos adicionales del promotor
Si compras sobre plano, entregas dinero antes de que el inmueble exista. Eso exige verificaciones extra:
- Solvencia del promotor: cuentas anuales, deudas, historial de promociones
- Aval bancario o seguro de caución que garantice la devolución de cantidades a cuenta
- Licencia de obra mayor: sin ella, el promotor no debería comercializar las viviendas
- Memoria de calidades: materiales, acabados e instalaciones comprometidos contractualmente
- Plazos de entrega y penalizaciones por retraso
Cuidado: Si el promotor entra en concurso de acreedores sin haber constituido el aval bancario, puedes perder todo el dinero entregado a cuenta. No es un riesgo teórico: ha ocurrido miles de veces en España.
Compra de sociedad propietaria del inmueble
En operaciones de cierta envergadura, a veces se compra la sociedad que es dueña del inmueble en vez del inmueble directamente. Esto requiere una doble due diligence:
- Due diligence corporativa: estatutos, situación fiscal de la sociedad, deudas, empleados, contratos vigentes, litigios pendientes
- Due diligence inmobiliaria: del activo o activos que posee la sociedad
La ventaja fiscal es que la transmisión de participaciones no tributa por ITP ni AJD (con excepciones del art. 108 LMV cuando más del 50% del activo son inmuebles). Pero la sociedad puede arrastrar contingencias fiscales o laborales que el comprador asumirá.
Los 15 documentos que debes pedir antes de comprar
- Nota simple informativa del Registro de la Propiedad (actualizada)
- Certificado catastral descriptivo y gráfico
- Escritura de propiedad del vendedor
- Último recibo del IBI pagado
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios
- Certificado de eficiencia energética (CEE) en vigor
- Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad
- Estatutos de la comunidad de propietarios
- Planos del inmueble
- Certificado de la ITE, si aplica
- Licencias de obras realizadas y certificados de fin de obra
- Último acta de la junta de propietarios (para conocer derramas aprobadas)
- Informe de compatibilidad urbanística (si se va a cambiar el uso)
- Certificado de deuda hipotecaria pendiente (si existe hipoteca)
- DNI del vendedor y, si está casado, consentimiento del cónyuge
Errores más frecuentes al no hacer due diligence
- Comprar con cargas ocultas: hipotecas de anteriores propietarios que no se cancelaron registralmente, aunque ya estuvieran pagadas
- Asumir deudas de comunidad: el comprador responde de las cuotas impagadas del año en curso y el anterior
- Discrepancia de metros: la superficie real es inferior a la declarada, lo que afecta al valor y a la financiación
- Obra sin licencia: ampliaciones, cerramientos o piscinas sin autorización que pueden derivar en demolición
- Compra sobre plano sin aval: entregar cantidades a cuenta sin verificar que existe garantía bancaria
Preguntas frecuentes sobre la due diligence inmobiliaria
¿Es obligatoria la due diligence para comprar una vivienda?
No es legalmente obligatoria. Pero el Tribunal Supremo ha señalado que el comprador debe actuar con la diligencia de un buen padre de familia (art. 1104 CC), lo que incluye verificar la situación del inmueble antes de adquirirlo. En la práctica, no hacerla es asumir un riesgo innecesario.
¿Quién paga la due diligence?
La paga el comprador, que es quien tiene interés en verificar que el inmueble está limpio. En operaciones grandes, los costes pueden negociarse entre las partes.
¿Se puede hacer después de firmar las arras?
Lo ideal es hacerla antes. Pero es habitual incluir una cláusula suspensiva en el contrato de arras que condicione la compraventa al resultado satisfactorio de la auditoría.
¿Qué diferencia hay entre due diligence y tasación?
La tasación determina el valor de mercado del inmueble a efectos hipotecarios. La due diligence analiza los riesgos jurídicos, técnicos, urbanísticos y fiscales. Son complementarias pero diferentes.
¿Vas a comprar un inmueble en Málaga?
Nuestro equipo analiza la situación legal, fiscal, técnica y urbanística del inmueble antes de que firmes. Sin sorpresas.