Estás ahogado con la hipoteca. Llevas meses sin poder pagar y el banco ya te ha enviado cartas. Has oído hablar de la dación en pago pero no tienes claro si puedes pedirla, si el banco está obligado a aceptarla o qué pasa exactamente con tu deuda. En este artículo te lo explicamos todo, con claridad y sin rodeos.
La dación en pago no es magia ni una salida fácil, pero sí puede ser la solución que necesitas si cumples los requisitos. Y si no los cumples, hay alternativas que también merece la pena conocer.
Qué es la dación en pago
La dación en pago es un mecanismo jurídico por el que entregas la vivienda al banco a cambio de que cancele toda la deuda hipotecaria pendiente. Dejas de ser propietario, pero también dejas de deber dinero. La hipoteca desaparece por completo.
Su base legal está en el artículo 1175 del Código Civil, que regula la figura de la «dación en pago de deudas». El problema —y esto es fundamental que lo entiendas— es que no es un derecho automático. Necesitas el consentimiento del acreedor, es decir, que el banco diga que sí. Sin ese acuerdo, no hay dación en pago.
Importante: La dación en pago no es lo mismo que perder la casa en una ejecución hipotecaria. Si el banco te ejecuta la hipoteca, puede quedarse la vivienda Y seguir reclamándote la diferencia si no cubre la deuda. Con la dación en pago, la deuda queda cancelada en su totalidad.
El Código de Buenas Prácticas bancarias: cuándo el banco está «obligado»
Aquí está la clave. El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, sobre medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, establece el llamado Código de Buenas Prácticas bancarias. La mayoría de entidades financieras españolas lo han suscrito voluntariamente.
Y esto cambia las cosas: si tu banco ha adherido al Código y tú cumples los requisitos que establece, el banco está obligado a aceptar la dación en pago como última opción antes de la ejecución hipotecaria. No puede negarse.
Pero ojo: la dación en pago dentro del Código de Buenas Prácticas es la tercera fase de un proceso escalonado. Antes, el banco debe ofrecerte una reestructuración de deuda y, si no funciona, una quita. Solo si esas opciones fracasan se llega a la dación en pago obligatoria.
Requisitos para la dación en pago según el Código de Buenas Prácticas
Para acogerte al Código de Buenas Prácticas y tener derecho a solicitar la dación en pago, necesitas cumplir todos estos requisitos:
- Que la hipoteca sea sobre tu vivienda habitual. No vale para segundas residencias, locales comerciales ni pisos alquilados.
- Ingresos del conjunto familiar por debajo del umbral de exclusión. Los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar no pueden superar tres veces el IPREM. Para familias numerosas o con personas con discapacidad, ese límite puede ser de cuatro o cinco veces el IPREM.
- Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos familiares. El esfuerzo hipotecario debe haber aumentado significativamente respecto al momento de la firma.
- Que ningún miembro de la familia tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes. No puedes tener otra vivienda ni activos con los que hacer frente al pago.
- Que el préstamo no tenga avalistas o garantes. Si hay un avalista, el proceso se complica notablemente.
- Que el valor de compra de la vivienda no supere determinados límites. El precio de adquisición no puede superar los 300.000 euros para viviendas ordinarias (200.000 euros en algunas zonas).
Si no cumples todos estos requisitos, puedes igualmente negociar la dación en pago voluntariamente con el banco, aunque en ese caso no estará obligado a aceptarla.
Dación en pago vs. ejecución hipotecaria: la diferencia que cambia tu vida
Esta es la distinción que más nos preguntan. Cuando el banco ejecuta la hipoteca y se queda la vivienda en subasta, puede seguir reclamándote la diferencia si no cubre la deuda. Con la dación en pago, eso no ocurre. La deuda queda saldada.
| Concepto | Dación en pago | Ejecución hipotecaria |
|---|---|---|
| Cancelación de deuda | Total | Parcial — puede quedar deuda residual |
| Deuda posterior | Ninguna | Posible |
| Control del proceso | Mayor — acuerdas condiciones | Menor — el banco dirige |
| Impacto CIRBE | Cerrado sin deuda pendiente | Más dañino si queda deuda viva |
Implicaciones fiscales: lo que Hacienda espera
IRPF — Ganancia patrimonial: Desde el Real Decreto-ley 8/2014, la ganancia patrimonial generada por la dación en pago de la vivienda habitual está exenta del IRPF. Si entregas tu casa habitual al banco, no pagas nada a Hacienda.
Esta exención aplica siempre que se cumplan los requisitos del Código de Buenas Prácticas o cuando el deudor no tenga otros bienes con los que afrontar el pago.
Ojo con la plusvalía municipal: El IIVTNU es otro asunto. Aunque el Tribunal Constitucional ha limitado su aplicación en ciertos casos, la exención no es automática. Consulta con un abogado para analizar tu caso concreto.
El proceso paso a paso
- Reúne la documentación: libro de familia, empadronamiento, declaración de renta de los últimos dos años, escritura de la hipoteca, nóminas de todos los miembros del hogar, declaración responsable de que no posees otros bienes.
- Presenta la solicitud al banco: Solicita formalmente la aplicación del Código de Buenas Prácticas. El banco tiene 30 días para evaluar tu situación.
- Fase 1 — Reestructuración: El banco deberá ofrecerte un plan de reestructuración (carencia, ampliación de plazo, reducción del tipo de interés).
- Fase 2 — Quita: Si la reestructuración es inviable, el banco puede ofrecerte una quita sobre el principal o los intereses.
- Fase 3 — Dación en pago: Si las fases anteriores no resuelven la situación, puedes solicitar la dación. El banco adherido al Código está obligado a aceptarla.
- Escritura y cierre: Se firma la escritura ante notario. La propiedad pasa al banco y la deuda queda cancelada. Normalmente te permiten permanecer como arrendatario durante dos años.
Alternativas si no puedes conseguir la dación en pago
- Novación hipotecaria: Renegociación de las condiciones del préstamo (tipo de interés, plazo, importe).
- Período de carencia: Pagar solo intereses durante un tiempo determinado, reduciendo la cuota mensual.
- Reestructuración de deuda: Ampliación del plazo, reducción del tipo de interés o combinación de ambas.
- Venta de la vivienda: Si el valor del inmueble cubre la deuda, puedes vender y cancelar la hipoteca.
- Ley de Segunda Oportunidad: Si tienes múltiples deudas, puede ser la vía para una exoneración del pasivo insatisfecho.
Preguntas frecuentes sobre la dación en pago
¿La dación en pago cancela toda la deuda, incluidos intereses y costas?
Sí, si se acuerda correctamente. Cancela el préstamo en su totalidad: principal, intereses ordinarios, intereses de demora y comisiones. Es fundamental que la escritura pública lo recoja de forma clara.
¿El banco puede negarse si cumplo los requisitos del Código de Buenas Prácticas?
No. Si el banco ha suscrito el Código y acreditas cumplir todos los requisitos del RDL 6/2012, está legalmente obligado a aceptar la dación en pago como medida de última fase.
¿Qué pasa con el avalista si pido la dación en pago?
Uno de los requisitos del Código es que el préstamo no tenga avalistas. Si tienes avalistas, puedes intentar negociar una dación voluntaria, pero la situación del avalista debe quedar expresamente regularizada en el acuerdo.
¿Tengo que pagar impuestos por la dación en pago?
Si es tu vivienda habitual y cumples los requisitos, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF desde el RDL 8/2014. Sin embargo, pueden existir otras implicaciones como la plusvalía municipal. Es imprescindible analizar la situación fiscal completa antes de firmar.
¿Estás pensando en pedir la dación en pago?
Cada situación es diferente. Analiza tu caso con un abogado especializado en derecho hipotecario. En Calategui llevamos años ayudando a personas en Málaga a resolver situaciones de impago hipotecario.